开篇

当城市按下“更新键”，规划院如何破题？

随着中国城镇化率突破67%，城市发展正经历从“量的扩张”向“质的提升”的历史性转变。在这一转型过程中，城市更新已不再是简单的物理空间改造，而是关乎民生改善、经济转型与文化传承的系统性变革。作为城市更新的探路者，我们通过多地实践中认识到：唯有以系统思维破题、以创新实践解题，才能让城市在更新迭代中实现真正的“有机生长”。本文从理念认知、实施路径、机制创新三大维度，浅析对城市更新工作的认识和应对方略。

理念认知：树立动态化、全过程思维

（一）动态视角：城市更新永远在路上

城市更新是一项没有终点的持续性工作。与传统的工程建设不同，它不能以“项目交付”作为终点，而应当建立“持续优化”的思维模式。在实践中，根据不同发展阶段的特点，动态调整工作重点：在初期可能聚焦基础设施补短板，解决城市功能缺失问题；中期转向功能提升，优化城市空间布局；后期则更注重品质塑造和文化传承，提升城市内涵。这种动态调整的过程，正是城市有机更新的本质体现。城市如同生命体，需要不断新陈代谢才能保持活力。

（二）全过程视角：超越传统规划思维

现代城市更新要求突破传统的“蓝图式规划”局限，构建全生命周期实施体系。在前端策划阶段，需深入分析市场需求、产业趋势和居民意愿，确保更新方向符合实际需求；在中期实施阶段，需将设计方案与实施路径、运营模式同步考虑，避免“纸上谈兵”；在后期管理阶段，需建立长效运营机制，确保更新成果可持续。这种“策划-设计-建设-运营”的全过程思维，要求规划设计单位转变角色，从单纯的“绘图者”转变为以规划设计为切入点，注重城市更新的系统性、生长性、完整性，主动延伸前端策划及后端运营，为地方提供全过程、精准化的服务。

实施路径：构建科学化、精准化工作体系

（一）精准诊断：以需求定方向

实施城市更新行动必须加强体检与更新的工作衔接，树立“先体检、后更新”“无体检、不更新”的导向，通过城市体检全方位、系统性识别城市短板弱项和内需潜能，建立发现问题、解决问题、评估效果、巩固提升的工作闭环。

省院创新实践

牵头制定省级城市体检技术规范标准，负责起草湖北省城市体检技术规程（在编），编制湖北省城市体检工作手册和信息系统操作手册，自主研发“湖北城市体检”数据采集小程序和城市体检数据填报系统，可与全国城市体检信息平台衔接。开展大量城市体检工作实践，实践覆盖“都市圈—地级市—县级市—县城“多维度，为地方科学谋划城市更新项目提供决策基础。并在天门、房县等地持续探索城市体检与城市更新专项规划一体化推进机制。

省院城市体检技术储备及项目实践

（二）精准设计：构建“传导有力、弹性适配”的实施框架

以国土空间规划为基础，结合城市体检评估结果，建立三级城市更新规划实施体系：专项规划、片区策划、项目实施方案，实现从宏观战略到微观实施的有效传导。规划实施依托“城市设计+控规”双轮驱动，将城市更新专项规划的核心意图（如风貌管控、功能复合）转化为城市设计导则，嵌入控规编制，同时控规动态响应用地政策变化（如容积率奖励、地下空间确权），为未来预留弹性接口。

省院创新实践

省院城市更新规划实践

三级更新规划实施体系已在麻城、天门、通城、宣恩、房县等多个市县实践，通过纵深推进，实现从零碎式走向全方位更新，建立了系统性、统筹性、长效化的规划编制体系。在房县、竹山等地控规的实践项目中，融合城市更新和城市设计的方法，将重点更新内容融入控规管控导则，保障城市更新重点管控内容的落地实施。同时结合地方需求，开展了大量的老旧小区整治改造、完整社区建设、城市基础设施改造，历史文化街区改造、生态综合治理等更新项目，积累了丰富的实践经验。

城市更新规划三级联动编制体系

机制创新：政策工具箱激活空间价值

（一）用地政策：刚柔并济释放土地潜能

城市更新中用地政策既是“紧箍咒”也是“助推器”。为实现更新规划与国土空间用途管制、规划许可制度的无缝衔接，需建立“刚性约束+弹性适配”的双轨机制：一方面，严格遵循国土空间规划确定的开发边界和用途管制要求，通过法定程序动态响应更新需求；另一方面，在控规层面创新土地混合利用规则，制定“正负面清单+路径指引”，例如允许老旧工业区转型为“文创+商业+居住”复合功能，但禁止住宅侵占历史街区核心区。针对闲置土地盘活，强化“强制收回+市场激励”组合拳：对低效用地依法启动收回程序，同时通过容积率奖励、地下空间分层确权等政策，激发市场主体参与动力。

省院创新实践

黄冈老城区控规通过城市更新引领城市功能提升，在提升资源资产价值、零星用地整合、容积率奖励和土地复合利用等方面进行了探索。黄石市社区改造提升项目中探索了城市更新与社区改造衔接机制，结合建设工程豁免清单提供实施建议，将特色项目建设、社区空间微改造、社区配套设施完善等方面纳入豁免清单或精简项目审批流程。

黄冈市老城区控制性详细规划

（存量空间识别及更新单元划分）

（二）协同机制：从政府主导到多元共治

建立政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式，鼓励市场主体和社会资本参与，调动人民群众参与城市更新积极性，鼓励产权所有人自主更新，同步引入专业技术团队提供全过程支撑。

省院创新实践

麻城城市更新中探索建立了一套“政府引导+专业团队领衔+商户（居民）共同参与”的“自治+共治”工作方式，通过“街区共发展联盟”等方式打开县级城市更新之门，打造县级城市更新示范。同时，以“策划式”招商为抓手，主动策划、竞赛遴选主力商户，做好运营前置，构建了城市更新的长效机制。麻城南湖街道万家堰社区张家院子共同缔造项目通过湾组会、党群议事会全面收集居民意见，正确引导居民，共同投身于改造工程，689户居民自筹资金78万。

麻城市“EPC+O”城市更新开发运营模式

（三）制度保障：科技赋能，标准先行

健全城市规划建设运营治理和房屋管理法律法规。完善适用于城市更新的技术标准，制定修订分类适用的消防、配套公共设施等标准。加强城市更新科技创新能力建设，大力研发新技术、新工艺、新材料，加快科技成果推广应用。

省院创新实践

协助省住建厅制定《湖北省城市更新工作指引》、编制湖北省《城市更新规划技术规程》、牵头编制《湖北省城镇老旧小区改造技术导则》《城市更新中历史文化和工业遗迹保护导则》《湖北省城市微更新工作导则》等系列城市更新的相关标准。

参与编制《城市数字公共基础设施建设规范》（DB42/T 2066-2023），领衔编制《湖北省智慧小区建设指引》。基于地下市政基础设施管理需求，开发了地下市政基础设施普查及全生命周期管理平台。

城市更新系列标准

结语：更新，是人与城市的双向奔赴

城市更新的终极目标，是让“人”与“城”在迭代中共生共荣。湖北省院将以“动态诊断、精准设计、长效运营”为行动纲领，在每一个项目中践行“人民城市”理念。未来，我们将继续探索城市更新的新路径、新模式，为打造宜居、韧性、智慧的城市贡献专业力量，让每一座城市都能在更新中焕发独特魅力，让每一位市民都能在更新中收获更多幸福感。